规划部门确实没有强求开发商要建设封闭小区，但它定下的这种“谁开发、谁配套”开发模式，使得开发商在投资的地块上，要负责建设住宅、商业用房这样的私人产品，但也要负责道路、公园、休闲设施这样的共有部分。政府在这里的如意算盘是，他们不需要在批给开发商的独立地块上进行公共投入，独立地块越大，地块之外政府所需承担建设的城市道路及市政设施就越少。最终，开发商建设共有部分的费用一般就分摊给小区的全体业主。既然公共设施的费用由业主公摊了，那么开发商就必须要做到这些公共设施在空间上的排他，就是排除外来者来使用这些设施。
与此同时，住宅小区引进的物业管理公司，也对小区封闭起到了推波助澜的作用。1980年代中期，借鉴香港的物业管理公司率先登陆深圳，他们提供居住区管理，收取物业管理费，这项服务很快被深圳居民接受，并迅速扩张到全国各地，特别是在1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》之后。
对于物业管理公司而言，方便的管理方式是划出一块明确的区域，周边设置围墙，出入口以少为佳。对于小区居民而言，他们之前一次性缴纳了小区的公摊面积费用，还定期缴纳物业管理费，相当于将小区的共有部分视为他们的私有财产（经济学意义上），这再次产生了排他性。小区居民意识到外来者可能存在搭便车现象，也意识到在城市快速开发的大背景下外来者可能对小区环境造成破坏，那么居民倾向对外来者进行限制，以防维护小区带来的物业费上涨，也自然在情理之中。
这样一来，大规模的小区模式实践，没有带来开放，而是再现了单位大院的特质——封闭。据一些学者估计，1991-2000年，上海有83%的小区均以某种方式被封闭起来；同期，广东有54000个小区被封闭起来，覆盖70%以上的城乡面积。
除上述产权经济学的因素外，另外一个导致封闭小区兴起的重要因素是社会治安。安全一直是购房者的重要考虑因素，正如万科在2007年做的调查那样，46%的购房者将安全视为“令人满意的生活质量”的重要组成。1998年，福利分房制度退出历史，取而代之发放工资现金，这再次刺激了商品房市场的繁荣。开发商和物业管理公司必须要迎合消费者对安全的追求，那建围墙，装门禁，部署摄像头，挂上电子监控墙，自然成了许多小区的标配。
不仅如此，中国各地的基层派出所还会主动出面，要求那些开放小区在限定时间内改为封闭管理。1996年，《人民公安》发表题为《封闭小区好》的文章，介绍1995年2月以来，北京市公安局西城分局展览路派出所选择朝北、朝南等10个治保会进行了“小区封闭管理”的防范试点，封堵10个小区42个路口的14个，结果“一年来10个封闭小区治安状况、公共秩序有了明显改观，自行车案件下降幅度达91.5%，刑事案件下降85%，机动车全年无一丢失。” 2005年，北京市延庆县按照《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》，推广封闭小区、数字对讲等物防和技防建设，38个居民小区封闭了12个，占到小区总数31%，这则标题是“居民小区实现封闭率提高”。
广州市于2005年12月1日曾出台《城市规划管理技术标准与准则》，规定“居住区内道路（不含宅前小路）应满足市民的公共通行和特定车辆的使用需要，保证必要的对外交通联系，任何单位和个人不得擅自封闭”，但广州市公安局曾撰文称，2006年广州市公安局越秀区分局大新派出所要求辖区内的若干社区连成一片进行封闭、半封闭管理（由受益户按户出资），使得玉带濠—濠畔街小区的刑事发案数连续下降，6月份较前一年同期下降125%。稍微查询广州市区县年鉴，就可以看到封闭式小区被公安认为是相对安全的代名词，“2008年，广州市番禹区全面推广小区封闭（半封闭）式管理，建成封闭小区147个，半封闭式小区121个。”
经济体制和社会环境，政府、开发商、物业管理公司以及居民，都对中国封闭住宅小区的形成和流行有着重要作用，这也使得中国的封闭住宅小区与欧美的封闭社区(gated community)的形成有着天壤之别。如今政府突然峰回路转，指责封闭小区是“农耕时代的产物”。甚至有人认为，居民是为了追求某种“特权”才住进封闭小区。封闭小区的优劣暂且不谈，我们要弄清的是，到底是谁造成了现在的局面，又是谁在出尔反尔呢？
（文/小苏）