中国网： 从今年4月28日到7月24日，中共中央政治局两次会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。如何理解这一指示精神？下一步如何推进？这又会对房地产市场带来什么影响？就相关问题，《中国访谈》节目组特邀清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚教授进行解读。

清华大学建筑学院教授、中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚。（董宁 摄）

中国网：尹老师您好！欢迎您做客中国网《中国访谈》。

尹稚：各位网友大家好！

中国网：今年4月份以来，中央一再提出，要在我国超大特大城市中推进城中村的改造。那么根据您的了解，目前我国大城市的城中村改造的现状是怎么样的？有多大的一个量呢？

尹稚：首先要理解，城中村问题是中国高速城镇化进程当中一个非常特殊的现象。在绝大部分发达国家经历的城市化进程当中，这个现象是很少见的。它的根源是什么？它的根源就是，我们国家其实有两种土地产权制度。理论上来讲，城市的建设用地是国有产权，农村的用地是劳动集体所有制，所以它是两种制度。

我们的高速城市化起步的时候，中国是在改革开放初期，我们工业化进程开始腾飞，随后带动高速发展的城市化进程。但总体上来讲，当时的中国是一个资本严重短缺的国家。所以在城市将来拓展的过程当中，有很多城市做不到连片集中地征用土地。按法律规定，你把一块土地用于城市建设，首先你得从劳动集体的手上把土地征过来，给合理的征地补偿、青苗补偿，各种各样的补偿、补助，之后把它转性质——转成国有土地，然后才能够用于开发建设。但由于当年真的是缺钱，所以很多城市做不到这个。所以就遗留下来大量孤岛式的城中村，就留在城市里面。这是中国特有的一件事儿，和我们的土地制度有非常密切的关联，它跟一般的我们传统讲什么棚户区这种老旧社区不太一样，因为住在里边的人理论上说他还是村民身份，他还有劳动集体组织的存在，还不是城市的街道政权，甚至还是乡的政权、村级的政权。

中国网：虽然在城市这个范围之内，但是其实他实际上还是处于村落。

尹稚：对，还是个村落，但这些村落已经没有可耕地了。它周围原来那些个——他在那里生存的农田都被开发完了，留下来的只是那个宅基地部分，就是他居住的那部分还在。那么这部分人其实他怎么谋生呢？他没地可耕了。所以，这部分人无非就是几条路，第一就是实现就业的非农化转移，我打工去，做小买卖也好，进工厂打工也好。这是相当一部分。

还有一部分就是当房东，就是把我的宅基地上边盖的房子，除了自用部分之外，留下更多的部分用于出租，按北京老话讲就是“吃瓦片去”。

这是中国一个特有的现象。这个现象很有意思在哪儿，就是它在中国城市化初期是发挥过作用的。西方所有的国家几乎在城市化的初期都有大规模的贫民窟这些东西，为进城打工人员提供了一个廉价的落脚场所。中国为什么没有出现大规模的贫民窟？其实就是因为有城中村的存在。当然，也有一些城市，像北京，不仅仅是有城中村了，当年也有地下室空间出租，也有很多人是在地下室落脚的。所以他不用捡点砖头瓦块、弄点铁皮房子去搭一个贫民窟，他就在这种地方就选择落脚了。

这个其实在南方更典型。你说这个规模问题，这么多年我们国家没有做过全国性的统计。因为我们现在列入特大超大城市的一共是——如果我没记错的话应该是21个城市，只有深圳、广州做过城中村的一些专项统计。以深圳为例，它最新的统计是2019年做的，全市是1500多个城中村。这个规模有多大呢？它占了320个平方公里，说概念，就是说这相当于深圳城市建成区的六分之一。这是非常大的一个比例。这个里边包含了540万套成套住宅，总建筑面积达到了2亿平方米。深圳现在打工人员租赁的这些住房60%是在城中村里。

中国网：这么高的一个比例，占了一半以上！

尹稚：这个比例是非常高的，占了一半以上，都是在城中村里解决的。所以你会看到，如果这个话题放到10年甚至20年以前去讨论，那肯定所有人就说城中村不应该拆，应该把它留下来解决这么多人落脚城市的问题。这就是目前的一个基本状态。

但是南北方差异很大，北方地区的城中村，这些特大超大城市的城中村绝大部分相对建设强度是不高的，基本是以自用为主。比如说北京市吧，北京市主城区（内的城中村）基本已经很少了，但是在北京市的一些新城里还能看到不少留下来的城中村，昌平啊、顺义啊、平谷甚至现在的副中心通州，很多人都能看到城中村。但是北方没有经历过乡镇企业的发展、村办工业的发展。所以总体上来讲，他的收入水平是偏低的，他也没那么多富余的钱大规模地改造他原有的宅基地上的合法住宅。所以你去看，它绝大部分是一两层为主，以自用为主。

但南方可完全不一样，无论是江浙一带的城中村还是大湾区，以广州、深圳为核心，珠三角地区的城中村，第一，它在南方初期有非常好的民营经济的发展，村办的产业、乡办的产业都曾经蓬勃发展过。所以，老百姓富裕起来了，他就不满足于说我只解决我的住房问题。所以，他会在宅基地上拼命地往高了盖。比如说，我大概在90年代初去东莞考察，那时候东莞起了很多我们称之为叫“铅笔楼”的东西，就是在一块宅基地上可以盖8层甚至是12层左右的高层住宅，因为它底盘很小嘛，我们当时戏称“铅笔楼”。

中国网：很形象。

尹稚：是的，很形象。包括他不盖那么高，但因为宅基地划分的格子是户挨户的，哪怕它起到五六层，最后都出现我们称之为“握手楼”（的现象），就是两家之间离得很近，说白了，就是那时候洗衣服，搭个洗衣板就可以从一家窗户跨到另外一家去，我们叫“握手楼”。这都是高强度的城中村的开发和建设，是它自发形成的。

当然，这里面有规划、建设、管理的缺位问题，如果他严格按规划走，不会形成这个局面。但那个时候，一方面有市场需求，瞬间就成千上万、上亿的农民工涌入到这些发达地区打工，他怎么解决他的日常生活问题啊？他明显是个低收入阶层，在城市里要找一个落脚点，那当然找最便宜的地儿，所以它市场有。第二，加上监管又相对比较宽松，就是或多或少地允许他通过这种手段来致富，甚至有些地方是鼓励他们用这种手段来致富。所以，它的建设密度和强度，南北方的差别、经济发达地区和欠发达地区的差别是非常大的。所以你会看到，北方改这东西相对来讲基本上可以采用征用、拆除的办法，因为它本身容积率很低。 但是你会看到在南方这些发达地区的特大超大城市，其实没有房地产商敢碰这种地方，因为不管怎么算这个账，它是算不平的，就是纯粹用传统的这种征地、盖更高密度的房子，然后销售、回本这种模式，根本就干不动这活儿，所以基本就留到今天，仍然处在一个游离于法律管制边缘的这么一些社区。

中国网：应该这也是我国这么多年来城市化发展过程中一个历史的遗留问题了。

尹稚：对！

中国网：相当难解决？

尹稚：它比西方社会和很多发展中国家出现的那种真正意义上的私搭乱建的贫民窟要好解决，不管怎么着，它是有一定的市政部门保障的，水、暖、电都是齐的，绝大部分建设也经历过比较正规的设计和建设的流程，比如它不会有太大的结构安全隐患。当然，个别房子是有的，比如说它原来设计是6层，事后又为了挣更多的钱，去真正地违法加层，就是不经过结构工程师的判断就自己去加层了，这种隐患是有的。但是只要它当年是按设计盖的，没有太多的结构问题。它不像那种贫民窟，水是私接的，电是私接的，房子是没有任何建造技术保障的，铁皮房啊这种、碎砖房啊，不是这种东西。

中国网：当前，我国经济增长乏力，消费不振，这其实在房地产行业尤为明显，全国出现了大范围的房价下跌现象。我国在这时候提出要推进城中村改造措施，可能很多人难免把它和房地产市场关联起来，认为这是否是想稳定房地产市场的一些举措呢。您对这个观点怎么看？

尹稚：其实我不认同它跟房地产市场本身的整顿和房地产所谓新的发展模式转型有太直接的关系。从本质上来讲，第一，它是属于城市内部存量资源的再利用。那个地方不是白地，不是无人区，它是有人的，而且甚至有某种特定类型的自组织的、成熟的社区，它其实是存量资源的一个再挖掘。因为中国的城镇化经历过这么多年的高速增长以后，它向外进一步拓展，占新地的必要性大幅度下降。

我们的人口城市化水平已经突破了66%。中国人以家庭为单位拥有自有产权住房的比例是全世界最高的，大概至少是在80%-90%之间，如果城乡都算上的话；如果只算城市的话，也应该突破了70%。如果你把这个总量放到这儿一看，这个城市化进程已完成了。

城中村的改造更多的是，当我不需要再占更多的农田、更多的生态用地的情况下，我怎么提升城市自身的品质，改造它的存量空间，改造这个存量空间追求高质量发展，这变成了一个全新的议题。

所以，在这样一个城镇化水平已经超过了三分之二，城乡居民以家庭为单位的自有产权住房比例高于几乎所有发达国家的这种情况下，同时又是中国全方位的现代化转型的过程当中，其实已经不需要在那个传统房地产模式上再做更多的文章了。改城中村其实面对的是城市存量空间的高质量发展。不管怎么讲，这些个东西当年的形成过程带有非常强的非规范性成分，它可能有安全隐患问题，就是我刚才讲的，不排除它还存在结构性隐患，消防隐患就更多了，你说你都盖成“握手楼”了，哪儿还有消防通道啊。这些东西都是它低质量生存的一个客观现实。

中国网：所以，您认为这些是中央出台目前推进城中村改造措施的一些考虑和初衷？

尹稚：这是第一点。第二，就是这些土地目前是属于低价值使用状态，不管是以后你征不征这些地，因为我们国家这两年也开始鼓励利用集体建设用地来做其他的非农产业，利用集体建设用地来探索做保障性住宅，等等，也开了很多口子。所以，这一轮的城中村改造，不管你是征地还是不征地，但是它一定是向更高的物业价值方向去走，使得这块地能够发挥它应该发挥的经济潜力。这是一个方面。

清华大学建筑学院教授尹稚（右）接受《中国访谈》主持人专访。（董宁 摄）

第三，中国是一个人多地少的国家，我们的大城市普遍的，特别是超大特大城市普遍的人均占地面积是比较低的，这样就带来我们的城市建设密度非常高。按照国家标准，一个合适的、舒适生活的标准，最低限度应该是人均100平米，这是比较合适的。但去看看我们的北上广深这些个老城里，包含城中村在内这些个密度都非常高，远高于这个。

那么就是城市要有“透气”的地方，北京市那么多年做城中村改造，其实它干了两件事儿，一个叫“留白”，一个叫“增绿”。“留白”就是利用这些土地的收储来提供后续发展当中的战略性的土地储备；“增绿”，就是很多人说，你好不容易拆出来了，是不是都得建高楼大厦？不，它还有它的生态价值和生态意义。北京市也拆了不少，但是有一部分就是留作公园了，包括我们的环城绿带，这些年大量的郊野公园建设，其实都和城中村改造是有关系的。这是第二个目的，我既要留下一些个、整合一些个战略储备土地，同时我又要改善城市的生态环境。所以，它是非常综合的。

当然，还有一点，随着老百姓生活水平的提高，他对公共服务的要求也越来越高。这些地区严格讲，它只解决了居住职能，由最底层的市场供应端来给他提供这个公共服务，第一是没有稳定保障，第二其实档次是比较低的，仅是解决了有无的问题，解决了你加班以后回家能不能吃碗泡面的问题。

中国网：最基础的一个功能。

尹稚：最基础的功能解决了，但是跟它的需求之间、日益增长的需求之间其实是有反差的。所以，它还有一个点，就是要通过这些城中村改造来完善我们的基本公共服务体系的供给，使得老百姓的生活能够更方便，这个服务水平能够有更好的提升。

那么还有一点，其实和城中村改造关系比较密切，就是这三年的疫情防控。我们不去评价最后这些手段是不是做过了，但至少会发现这些城中村居民的复杂性、流动性以及生活环境的过度密集，以及一系列的，甚至还有一些市政工程保障的不到位，都使得这些地区变成了传染病的高发和多发地区。将来如果有别的流行性传染病的爆发，可能这些地区仍然会存在这种问题。这也是下决心在这种人口高密度的特大超大城市要把这部分城中村做相当程度的改善。

我记得大概是快十年了，十年前了吧，深圳先开了这个头，就是哪怕是违章建设的社区，我也要依法把它先管起来，我先搁置那个产权的纠纷，那个产权利益的那个违法的部分先放一放，你这个违法事实我们以后再处理，但我先把这个社区纳入到统一的社会管理，这其实是开了个好头的。

所以，这次的城中村改造，它是一个非常综合的目标。我也看了网上，想忽悠城中村与房地产挂钩的绝大部分是传统房地产的业内人士，还盼着说中国会不会再出现下一个房地产高潮，等等。我觉得这是不现实的。如果传统房地产模式能干得动城中村，他早就干了，之所以它到现在还留下了，就是因为传统模式根本就算不平这个账，解决不了这个问题，所以，它才会扔到今天变成政府要下决心去主导、去推动的一项改造运动。

中国网：目前我国城中村改造的推进过程中主要的困难有哪些？一般如何解决呢？

尹稚：第一，如果你按传统的说，我要先征地，转性，然后才能用于大规模城市建设——按这个思路来讲，大概最大的困难就是资金的困难。在这几年，广东一直在推所谓“三旧改造”，就是老社区、老厂房、老的这种城中村的改造。当然，你会看到，大概是两年前吧，相当一部分房地产企业毁约：我宁可交毁约金也要退出这个改造项目，就是因为它算不平账。

如果按这个模式去做，那么最大的困难一定就是钱的问题，还仍然是缺钱，它算不平的。现在各个城市都在做所谓的“多元化动力介入”。

中国网：这个具体是指什么？

尹稚：其实一个社区，哪怕它是一个城中村社区，它的生存条件、综合环境改善，其实不仅仅是政府的单方责任，本地居民也应该承担他的义务，在地的属地政府也有它的义务。中央要想推进我们的存量空间高品质利用，并且创造更高的财富价值，它也会有相关的政策和一些所谓补贴性的投入。这其实是一个多方力量，就是政府的力量、市场的力量跟社会力量，就是居民本身的力量，多方、多头并举的这么一个东西，才能最后把它做好。这也就带来了第二个问题，就是在操作过程当中，恐怕多方利益的协同，我们老讲“共同策划、共同建设、共同享有”，这是一个梦想。

中国网：是一个理想的模式？

尹稚：是一个理想模式。但你要知道，这个过程会非常艰难。各地其实也在做不同的案例的探索。

中国网：有没有一些比较成功的案例呢？

尹稚：这可以在网上查，比如北京市的城市更新，每年都有模范案例出来，这里边有一些就涉及到城中村的改造。这几年连续评下来，积累了一些个好的做法，包括怎么做民众动员，怎么发挥基层政府的组织和引导作用，怎么发挥在地居民里边的所谓各种五花八门的社会能人，调动他手上的资源。然后怎么来引入市场性的资本，让它变得不说能挣大钱吧，至少能回本，能有微利经营，能可持续地运转，其实都做了很多的探索。

当然，在这个领域里边，深圳的探索可能要更前卫一些。深圳很早就定了，就是原则上拆不动的都不拆，把它就地转化。就是你那个房子，我们国家不光对宅基地有规定，对那个宅基地上面你可以盖多少自用住宅也是有规定的。说白了，就是那栋楼甭管它盖多高，有一部分产权是合法的。那么外边那块，所谓的违法产权那块怎么处理？是简简单单把楼拆了吗？它结构上没有问题，使用功能上没有问题，如果其他市政安全上没有问题，拆了也是一个巨大的资源浪费。所以，他们就开始探讨，就是说我认定你的合法产权自用部分。然后违建那部分，当然你也有投入，也有投资，也有维护，那么我把它用一定的合理的价格把它变成可租赁型住宅，然后可能政府会拿大头，但是也会给原有的房主一定的分红和分成。就是不用大拆大建的方式来改造城中村，同时又解决可租赁住房的问题。我做环境治理，做安全性改造，等等。这个其实他们探讨的是比较靠前的。

中国网：基础服务设施要跟上。

尹稚：都能跟上，然后它就变成了一个事实上的、达标的城市型社区了。那么也有可能就是说，因为它毕竟密度低嘛，如果这块地的位置，区位条件非常好，有一些更现代的用途可以去使用，比如说它可以改办公，可以改商业，甚至可以改一些其他公共设施，也可以采用甚至是不征地，跟劳动集体组织谈合作的方式，谈分利的方式，就是首先达成一个建设目标的一致，共同来干这件事儿。第二，我把你的村民安置好，我盖的新的这些东西里边有一部分是还给你的，既解决你的居住问题，也解决你以后长期的收入问题。那么其他的部分，就是新增的这部分面积就变成了城市能够用来干其他的、更高价值的事情。所以，其实路数是五花八门的，很多样的。

中国网：对，城中村太复杂，也具有多样性，所以在改造方案中也是一村一案例，一村一个形式，没有追求统一。

尹稚：是的。它的困难其实是从共同的利益目标的达成到动员多方力量共同建设，一直到最后，建成以后这个成果如何共同享受，确定一个什么样的分配机制。所以，它是一个挺复杂的社会治理过程，它的难度在于治理过程的这个难度。

中国网：这非常考验地方政府的执政能力。

尹稚：这是标准的考验所谓社会治理现代化的这个执政能力的，这方面的东西。

中国网：过去我国在进行棚户区改造的过程中也积累了很多的经验。现在可能有人会把这两者等同起来，那么您认为棚户区和城中村有着怎样的异同呢？

尹稚：它最大的差别就是绝大部分棚户区是在国有土地上，它不存在土地转性的问题，也不存在说我要长期关注和解决劳动及其组织的利益分配问题。为什么我们国家棚户区改造是从东北起步呢？绝大部分棚户区是当年国有企业的住宅区或者工人新区，它是产业工人宿舍区为主的。改革开放这么多年，很多企业破产了，关停并转了，已经消亡了，这些住宅区也就没人维护它了，所以就变得逐渐地就棚户化了。其实我们叫棚户区，相当一部分并不是真的棚户，就是老住宅嘛，那质量已经非常差了，甚至有一些个……

中国网：是危房？

尹稚：结构上已经成危房了，但是它没有说要解决土地产权的问题，它原来就是国有土地。

中国网：其实它从根本属性上跟这个不一样？

尹稚：是，根本属性上不一样，利益关系上也不一样。它的核心其实是要解决这部分国有（企业）老员工的居住环境的过分恶劣的问题，甚至是住在危房里边的问题。当然，后来在这个执行过程当中，范围有所扩大，大概很多城市把它放大到了一个三四十年或者五六十年以上历史的这些老旧小区，就把它搭这个棚户区改造的便车就一起改了。你在解决好它的居住条件改善、提供一定就业机会的情况下，确实还有利可图，因为你不用再征地了嘛，那个地本来就是国有的，通过提高容积率可以创造一些就业机会、一些新的发展的可能性。但是城中村跟它还是不太一样。

中国网：刚才您在提到城中村的时候也提到了，它其实是发挥了一个非常重要的功能，就是为一些城市的低收入群体——他们进城务工，尤其是流动人口，（满足了）他们对住房、居住的需求。我们在推进城中村改造的过程中，这部分人的住房需求如何实现一个过渡，那么就有人提出我们的城中村改造应该和我们的保障性住房建设相结合，您对此怎么看？

尹稚：是的。中国目前的住房问题，其实第一个我把它概括为“结构性错配”，因为传统房地产提供的是商品住宅，这个世界上还没有哪个国家说可以用商品住宅的模式解决百分之百的人口的住房问题，从来都是两条腿走路的。对于中高收入阶层来讲，他是可以通过商品房的买卖来解决他的住房问题的。但是在发达国家也有中低收入阶层，这部分阶层在国际上有个术语，就是要给他提供affordable housing，就是可支付住宅，就是以他中低收入财力就可以支付的住宅。

中国网：能够负担得起的？

尹稚：能负担得起的。当然这里面他的可支付住宅的核心就是社会型住宅，就是带有政府补贴的，我们把它称之为“社会住房”。基本上所有走过现代化进程的发达国家到现在为止仍然有相当一部分比例是靠社会住房解决问题的。

我们国家现在的社会住房，最早其实是经济适用房，廉价卖给你，现价卖给你，但是有它的问题。它就是把人生的一个时段性补贴变成了终身补贴。比如说我们现在最困难的（群体）一个叫新市民，一个叫青年人。一个是刚进城，刚实现这个就业转移，还没有太多积蓄，所以他买不起商品房；一个是刚毕业，正处在人生创业阶段，收入低，也买不起商品房。你说我一定要把商品房的房价降到一个什么程度让他们买得起，这事儿也挺荒唐的。因为你真降到那个程度，商品房就无利可图了，就没人盖了。

中国网：对，就不叫商品房了。

尹稚：就不叫商品房了。所以，这些人（的住房需求）一定是通过保障性住房，就是社会住房来解决的。

过去我们是以现价卖为主，其实我就说那其实是不公平的。我作为一个年轻人，我现在是中低收入阶层，奋斗5年可能就是中产了，甚至那个跳跳脚没准就进金领了。但是那房子是我的就是我的了，那是我一次性拿的70年使用权。所以，我以后还可以拿那房子去牟利，还可以拿着去卖。这就不合理嘛。所以，越来越多的国家认识到，这种现价补贴销售的方式其实不是一种公平的社会救助方式。这也是为什么我们国家这些年大力推这种租赁性保障住房，就是你这段时间没钱，那我租给你嘛。比如高校老师也不是都有钱的，全世界高校怎么解决这个问题？他有一部分周转房，你来我这个学校工作，我提供给你3到4年的周转房，这是廉租的，一平米可能很便宜的钱。但3年以后，按说我给你的工资，你已经可以到社会上去付首付买房了，你一定要不走，那对不起，我10倍以上地涨你这房租。比如原来就1元/平米的，我突然就把它涨到可能几十块钱甚至上百块钱一平米，你租不租吧？你租和买之间就会平衡。

中国网：是个动态调整，也比较合理。

尹稚：它比较合理嘛，它就是救急不救贫嘛，它就是救他那个阶段。所以，在城中村的改造当中，确实很多地方政府在积极地探讨把已经形成的结构可靠、市政基本安全、社会治理有效的这些个村落变成保障性租赁住房社区的这种可能性。

中国的现代化程度越高，人们的流动性就会越强，它是在流动当中实现更充分的、更多样化的、更自主选择的就业机会。所以，一个现代的发达国家，它的租赁住房的比例肯定会上涨，这是一个全球大趋势。所有这种大趋势的背后一定是有它合情合理的经济社会的原因在里边，否则它就不是规律了。我们国家需要的是加强租售同权，就是我们的问题。为什么我们的租赁市场不好？一个是规范性很差，我今天这个房租给你，下个月我看着好了就突然涨价，它没有长租性的机制，不稳定。这个其实很多国家是有立法的，你那房租不是你按月就可以随便乱涨的，你的一个长租体系怎么保障？

第二，我们过去享受的很多社会福利，比如你就医、上学等等，是和你的房子产权挂钩的，而不是跟租赁权绑一块儿的。最近有一个非常好的案例，就是浙江推新的市民化的改革，其中一条就是探索租售同权的社会保障机制，甚至探索到什么程度呢？就是学区房。为什么炒那个学区房？你不买那个房子孩子就没法念书嘛，租房能不能在那儿念书？他就开始探讨这个，甚至说我稳定地在这个城市租房，租够多长时间，我的孩子可以在这儿参加中考，参加高考。这个探索已经开始起步了。

这其实对租赁住宅市场是个非常好的利好信息。这个带来房地产开发模式一个很大的变化。我们现在的房地产模式是典型的香港模式叫快销模式，叫卖楼花，甚至最极端的时候，在图上就可以卖。现在这个时代真的是过去了。你要想回到所谓的快销、稳定产权这种模式，不太可能了。

下一步，这种租赁市场对房地产的考验其实是要在经营当中来获取长期利益，就是它那个回收线拉长了。租赁住房，你就得维护好这个社区的品质；你维护不好，它必然租金就会下降，会影响你的租赁的财务链条。

中国网：有这种利益的挂钩？

尹稚：它与利益是绑定的，是跟你的金融品质绑定的，而不是简单地和住房品质绑定。这其实是好现象，那么对于无论是新市民也好，还是年轻人也好，都有了新的发展的机会，新的解决住房的机会。当然，用城中村改造的模式来做这件事儿呢，特别是在不征地的情况下，可能会极大地降低它的地价成本，使得这个租赁的门槛能够进一步地下降，对从事这方面的租赁型地产开发的企业来讲，也会大幅度地压缩它那个资本回收周期，只要它能够保证一个正常的经营质量，它就能够比较快地回收这部分成本。

随着中国社会的现代化进程越来越发达，人的流动性一定会提高，租赁住房的比例在整个住房供给当中也会有很大的提升空间。目前的政策性突破会集中在租售同权，如何使得租房者拥有跟产权者一样的社会福利和公共服务保障。这个问题如果有突破的话，那么无论对于新市民也好，对年轻人也好，他的人生就会变得更加多样化，有更多的选择机会，也能实现更好的流动性的充分就业。其实这都是好事儿，应当说是利好消息。那么毫无疑问，用城中村，特别是在不征地的情况下，利用集体土地来做租赁性住宅肯定能够大幅度降低它的地价这块的成本，使得这个租赁性住房能有一个好的、低租金的起点，更应对新市民和青年创业者这个阶层的现实需求。

当然，它会改变房地产的经营模式，从这种征地建设、卖楼花的快销模式转向这种长期持有、在经营当中牟利的这样一种方式。当然，你不改变土地性质，不征地，本身地价成本就低嘛，它也可以把成本回收和盈利周期控制在一个更合理的范围内，来推动房地产新的开发模式的转型。

中国网：7月24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时首次明确提出了，要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。那么您对新的形势有怎样的分析和解读？

尹稚：这个新的形势就是我前面提到的，应该说该买房或有能力买房的人基本上买得差不多了，而现在仍然觉得房价贵、买不起房的这批人其实不应该再走商品住宅的模式，去改善他的居住环境，应该更多地转向社会性住宅、保障性住宅的提供。而这个提供过程当中，其实我前面也讲到了，比如说我们早年盖的经适房，那就是一次补贴管终身，其实这并不是一个公平的补贴模式，因为他的困难、低收入往往都是时段性的，他的个人奋斗过程当中会有这么一个困难的时段。而对这个时段的补贴应当更多地以租赁性为主，以廉租为主，来解决他的时段性困难，等他奋斗到出人头地、成功了以后，他的收入条件改善了以后，可以转向其他的市场去获得更稳定的、有产权的住宅机会。

其实如果你观察一下全球的房地产模式就会发现，我们长期以来遵循的这套香港的地产模式并不是全球的唯一模式，也不是解决不同阶层住宅问题的最优模式，它适应的可能是有钱人，而不是中低收入阶层。

中国网：目前城中村的改造会对我们的房地产市场产生什么影响呢？

尹稚：它是这样。第一，它可能会在房地产的这个以租为主的新模式下催生一些新的、以经营质量为核心的新型房地产公司出现，而不是以快建快售快销为支撑的，这是一种可能。还有一个就是，它会缓解目前的商品房市场的压力。所以，很多人说，改造城中村会不会能进一步抬升房地产价格？我觉得这可能算反了吧。我的概念是，如果城中村的改造能够得以如愿实施，应当是会抑制房价上涨，而不是推升房价上涨，应该是恰恰是相反的。

中国网：目前我国的城镇化率已经达到了65%，可以说已经进入到了城镇化的下半程了。那么在城镇化的下半程，我们如何既发挥好房地产，就是商品房它的这种民生的属性，能够让老百姓住得满意，同时又能用好它的金融属性，能够继续发挥房地产对我们国民经济的支撑作用呢？

尹稚：我们先说城中村的问题，其实中国农民的收入大概就那么几块：一个是务农的收入，一个是打工的劳动收入，还有一块是所谓它这“三块地”上的所谓财产性收入，比如把它流转了，转包了或者说租赁了；还有一个就是国家各种补贴性、救助性的收入，大概就这么四块。中国目前仍然是一个城乡收入差非常大的国家，大概到去年的数字，应该是1：2.63，大概是这么一个数。那么你要增加农民收入，其实在打工这块的空间基本上差不多了，你也不可能说无限度地提高他的打工劳动收入，因为打工的PK对象不是国内的同一个群体，而是这个产业转移过程当中，我们面对的国际竞争。我们现在这个劳动收入如果相比于东南亚等等比我们更穷的一些国家的国际环境，其实已经偏人工成本高了，不具备什么优势了。下一步很大一块其实是他的财产性收入的提高。所以，我对城中村改造其实抱两个希望：

第一，你在这个改造过程当中要想办法提高在地的这些村民的财产性收入。这是很大的一块，就是不要用各种五花八门的、奇奇怪怪的手段，在改造过程当中进一步地压缩和盘剥他的财产收入，应该保护他的基本的、合法的财产性收入，并且想办法通过改造来提高他的财产性收入。因为其实中央对这块东西看得还是挺清楚的。为什么说进城农民在农村的这三块地还要给他留着，所有权益还要给他保障？其实那一块在将来缩小城乡收入差当中，他的财产性收入还可以起很大的作用。这是城中村改造当中的一个很正面的东西，就是如何用好这个财产升值的这部分，或者你称之为金融属性。

但是在商品房的开发建设领域里边，我们其实用过头了。为什么中央一度要讲“房住不炒”？那是全民炒房啊，甚至加杠杆借钱炒房。之所以出现这个现象，其实跟我们国家的“涨价归私”是有关系的。像北京最典型了，大概10年前可能100万买的房子，现在没有哪个作价在1500万以下的，基本都是10倍以上的涨价嘛。但交易完了，除了那点交易税、印花税之外，交易这个钱就进个人腰包了。但是你要知道，房子涨价不是你这个砖头瓦块在涨价，是地价在涨，砖头瓦块是在折旧了，住宅的技术寿命比如说理论上说，过去我们把它定义为70年保障，现在说要做百年住宅，这是理论上讲，它的折旧是100年以后它就没价值了。但它涨价主要是地价在涨。地价为什么在涨呢？是因为有市政工程的支撑，有公共服务的支撑，有环境条件的改善，甚至有新的就业机会的出现。这相当一部分努力是政府的公共投资形成的效果。当然，你作为个体的房屋持有者也有贡献，你至少好好维护着这套房子，没有把它毁得乱七八糟，这也是你的贡献。

所以全球处理这个问题上，叫做涨价大部分要归公。比如很多国家在房地产交易的时候，你涨价的那部分的额外的那部分获利，通过税收调节的办法，可能交易税的办法，80%或者70%，或者至少60%是国家拿走的，或者当地政府拿走的，给你留下20%、30%、40%，这是你维护这部分资产的贡献。当然，不同的发展阶段不太一样，越发达这个税可能就越重，因为城市维护费用在上升，城市运营管理费用也都在上升。

中国网：其实这个逻辑可能跟很多投资客买房逻辑一样，他可能要看这个地段的发展潜力，它的公共设施的完善水平。

尹稚：对，如果涨价百分之百拿走，他就不去维护这部分资产，也不去买这部分资产，那政府也会倒霉，政府也没有办法从它的建设成就当中拿到回报了。但如果说你这个涨价你全拿走了，政府仍然拿不回回报来，那这种涨价也是不可持续的。所以，这里边城中村和商品住宅的价值体制调控，其实它各有各的目的，是不一样的。那么城中村的改造其实它是对一个集体财产、集体土地的财产权动手，那么它可能优先的政策制定当中保护的其实是乡村农民的利益。它隐含的目的还有一个，就是追求共同富裕，缩小城乡差距。所以，你不能通过这种改造过度侵害劳动集体组织的利益，过度侵害村民的利益，这是应该看的一个问题。

那么倒过来，说到商品性的房地产市场，那么确实到了抑制它过度金融工具化的阶段，而这种抑制不是靠限价能解决的，一定是涨价大部分归公，才能真正地既保障商品房购买者合情合理的这部分财产收入率，同时又能够使得我们的地方政府从它的建设成就里拿到更可持续的而不是一锤子买卖的这种投资利益。

中国网：应该转向一个更加健康、更加持续的一种发展模式。

尹稚：对，是的。

中国网：谢谢尹老师的解读！

（本期人员：编导/文案：韩琳；主持：佟静；摄像：董超/王一辰/刘凯；后期：刘凯；摄影：董宁；主编：郑海滨）