顾云昌：预计2013年房地产市场温和回升_中国访谈

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【访谈】中国房地产研究会副会长顾云昌

活动描述

时间：2013年1月29日
嘉宾：中国房地产研究会副会长
简介：作为房地产开发的前端，土地市场冷暖直接关系到开发商预期的好坏。最近，两则关于土地市场的新闻引发了大家的广泛关注。国土部为何发布“地王”标准？深圳的土地改革对土地市场以及房地产市场又有何影响？今天我们的节目就特别邀请了中国房地产研究会副会长顾云昌，请他为大家做进一步解析。

文字内容：

中国网:
顾会长您好！非常感谢您接受我们的采访。近日，国土部公布了新的地王标准，按照此标准，去年全国仅有两宗土地称得上是“地王”，这一标准一经公布引起了大家广泛的关注与讨论，您对这一标准是怎么看的呢？地王的本质又是什么？

2013-01-28 16:09:01
顾云昌:
因为去年下半年特别是第四季度以后，各地买地热情有所提升，特别是一些大城市，北京、上海这些地方有些高价地开始拍出来，溢价也比较高，所以关于“地王”的概念又被社会所重视。我看了看国土部的公告，大概意思是说如何衡量“地王”。应该说在同样的地段，楼面单价或者宗地成交总价超过历史最高水平才叫“地王”。不能说土地价格高一点就叫“地王”。

这样的标准是有道理的，土地价格，同样的地段价格超过了历史最高价成为新“地王”或者因为面积太大，总的地价超过了多少亿，这样让人们对“地王”、高价地有个判断，而不是人云亦云，又拍出高价的，又有“地王”了，这样的标准在舆论上有引导作用。

2013-01-28 16:11:14
中国网:
国土部为何会选择在今年年初公布“地王”标准，这一标准的公布会对土地市场和房地产市场产生怎样的影响？它是否会在一定程度上推高房价？

2013-01-28 16:11:30
顾云昌:
因为这两年市场调控下来以后，土地价格比较平稳，房价也比较平稳，但是在四季度又出现了一些城市回暖，一些大城市好的地段，比如说北京很特别的一些地方单方地价比较高，楼面地价很高，所以人们很关注，都在评论这个事情。如何来看待这个事情？大家衡量“地王”有个标准，不是人云亦云，不是你说地王就是地王，这样对于舆论的引导，政府对于地价的控制标准也有所好处。

2013-01-28 16:11:44
中国网:
“地王”会不会在一定程度上推高房价？

2013-01-28 16:11:57
顾云昌:
实际上房价严格地讲是由当时市场供求关系决定的，在这个时段上社会上供和求的关系最后决定了它的价格。举个例子，同样在一个地方两栋楼都在卖了，如果品质差不多价格应该一样，但是A地块当时拿的是便宜的地，B地块拿的是“地王”价格的地，市场决不因为你买地的价格是地王价格，就接受你的高楼价，如果他们品质是一样的，那他们楼价应该是一样的，由房屋市场价格来决定他们的房价。当然，作为B地段来说开发商肯定要想，我当时拿的地那么高价格，我卖这个价格可能亏本，赚的钱不多；A地段以便宜的价格拿到这个地方，卖这个价格他赚的钱多。这是一个关系。

第二个关系，如果在同样的地段上拍出了高地价，甚至地价拍出的价格比现在的房价还贵，之所以开发商能够接受这样的价格，说明开发商对未来两三年的预期好，就会导致这个地方的二手房价格会上涨。比如说二手房价格是3万元/平米，土地单方地价就拍出了4万元/平米，这意味着开发商样品能卖4万元/平米价格，就会促进这个地方未来的房价走高，继而导致二手房价随着拍出的新地价提升，促使二手房房主提升房价。你看地价都4万元/平米，我卖3万元/平米太便宜了，我也可以卖4万元/平米甚至更高。“地王”有这样的推动作用。

刚才我讲的两种关系都是存在的。

2013-01-28 16:12:41
中国网:
国土部地价所的所长赵松在会上说，2012年出现的大多数地王系媒体的炒作与误读，导致市场信号的失真，您对一说法是怎么看的？“地王”概念是否准确地表征了房地产市场的预期？

2013-01-28 16:12:53
顾云昌:
这是一个研究机构的判断或者是他个人的判断，我觉得他讲的有一定的道理，因为2012年下半年，特别是第四季度以后，全国的楼市开始回暖，也导致土地市场开始出现复苏的情况，特别是一些好的地段，稀有的地块可能地价拍的比较高，媒体报道了这个情况，但有所放大，好像都是“地王”出现了。

其实没有那么严重，如何来看待楼市回暖的信号，要看中国土地市场的特点。我们现在主要是政府一家来供应土地，政府作为土地供应者、卖者当然不希望地价往下降，这是必然的。但是地价如果往上涨得太高了可能社会有舆论。所以，地方政府是有矛盾的，他本意是希望土地价格越拍越高，因为土地价格拍得高财政收入就高，财政收入高政府可支配的资金就多，无论是投资、社会保障还是其他费用方面，政府有充足的资金，谁都不愿意使土地价格往下掉。但是地价又对房价有这样一种作用，使地价不能涨得太高，是这样一种情形。

2013-01-28 16:13:05
中国网:
关于土地成本在房地产开发成本中所占的比例是否过高一直是争论的焦点，包括任志强在内的诸多房企代表也认为，地价是推高房地产价格的一个重要因素，您对这个观点是怎么看的？目前地价在房价中所占的比例是否合理？

2013-01-28 16:13:17
顾云昌:
各地的土地价格，地价占到房价的比例不一样，各个地段也不一样，没有标准的，是根据各个不同的城市，不同的地块有这样的比例关系，这是完全统计出来的，谁也没规定说地价必须占房价的多少，不能高于多少，没有这个标准。因为完全是由土地市场的供求关系，加上房屋市场的供求关系最后决定了房价和地价。

应该说我们现在土地价格占到整个房屋价格当中的比例是比较高的，或者有的很高，什么原因呢？现在房价高的原因之一也是地价高，地价是怎么形成的呢？也是土地的供求关系所决定的，大家都要买地皮，地皮又很少，肯定把地价提高。

反过来看有些城市，大量供应土地，贵阳或者重庆，过去重庆直辖市十年的时间中有大量的土地供应，供应量很充分，需求量是一定的，必然导致土地价格不会很高。像北京、上海市中心、二环、三环甚至四环的土地供应量很少，大家都想来这里买地，供应量很少，需求量很大，必然会把地价炒高，这是供求关系问题。

由于中国土地市场只有一个供应者就是政府，政府有意、无意促进地价的提高，这个地价提高与他的财政收入相关联，这就是中国土地制度的特点。中国土地制度和一般国家的土地制度不一样，人家的土地制度供应主体是多元的，有政府的，有个人的，有土地地主的，这样互相之间形成竞争，而我们的土地市场没有竞争对手，只有开发商和开发商之间竞争，而卖者没有竞争，只有买者的竞争。这样一种市场情况，土地价格提高恐怕是一种必然结果。

2013-01-28 16:13:28
中国网:
中国房地产市场是从2003年开始实行土地的“招拍挂”政策，至今也将近10年，现行的土地政策与房地产价格调控之间存在怎样的关联？

2013-01-28 16:13:41
顾云昌:
我们的土地使用制度改革大的方面分两部分：第一步是土地的有偿使用，原来是无限期的无偿使用，第二步有偿使用改革当中怎么办呢？是以协议的办法还是“招拍挂“的办法，2003年起要求一律要进行 “招拍挂”，“招拍挂”就是不通过协议的办法，而是通过市场公开的办法来招、来拍、来挂，竞争主体是开发商或者更多需要土地的人，而供应土地的是政府。这种土地制度的形成体现了市场经济的一种特色，价高者得，如果土地供不应求的情况下，必然会推高房价，供不应求一是土地没有做规划，国家拿出的土地不多，供应的计划少，而且我们整个需求大，开发商都想买土地；二是有的地方政府有意地减少土地供应量，形成“饥饿性供应”，明明需要很多土地，但我现在放的少一点，放的越少买的人越多，供求关系越紧张，土地价格也会上升，这种情形在有些地方也是存在的。

“招拍挂”制度应该说是市场经济的体现，采取“招拍挂”政策而不是内部协议的办法，因为内部协议容易出许多腐败的问题，也是不公平的，“招拍挂”是体现公平的。但在我们现在土地制度情况下，在中国城市土地节约用地、供应量减少、政府一家把握供地的情况下，“招拍挂”制度客观上推高地价恐怕成为一种必然的趋势。本身土地价格在全世界各地，除非出了经济问题都在不断地提升，而我们的地价在过去几年提升的速度比较快。在不少城市，在一定程度上土地价格的涨幅恐怕超过房价涨幅。

2013-01-28 16:13:52
中国网:
新一轮的土地制度改革在深圳破冰，农村建设用地第一次获批入市，这也是打破了国家作为土地出让单一主体的模式，这一举动给土地市场带来怎样的信号呢？

2013-01-28 16:14:06
顾云昌:
现在农村建设用地，开发商可以直接向农民买地，如果这个市场开放，深圳是个大胆的探索，我认为这是个方向。中国的城市用地是比较紧缺的，人多地少，但并不等于中国所有的建设用地紧缺。现在可以这么说，中国一半以上的人住在城里，还有一半不到的人住在农村，但我们发现农村扣除了耕地以外占有的建设用地远远多于城市多数人占有的城市土地，大概是4：1，就是说城里占整个国家建设用地的1/5，还有4/5是农村建设用地，现在在农村住的人还不到50%，只有47%，这样整个建设用地实际不缺，但城市建设用地非常紧张，搞得我们用地容积率越来越高，楼越盖越高，而且每年指标不够，造成地价不断地提升。

如果农村的建设用地也能通过合理合法的形式成为城市建设用地，特别是深圳这个地方本来就在城区边上，尽管是农村的建设用地，开发商直接和他谈，将来供应土地的主体就变成政府加上许许多多集体土地所有者，这样实际形成竞争态势，一是使城市土地的使用量增加，实现供求之间的平衡，使地价相对平稳；二是打破政府一家垄断土地的市场，形成政府土地和农村土地之间直接竞争，即使将来政府没土地，全部是农村集体用地，他们之间互相竞争，互相竞争的结果是有利于土地市场的完善和发育，也是有利于地价的控制。

2013-01-28 16:14:17
中国网:
深圳土地制度改革将会对房地产市场产生怎样的影响？

2013-01-28 16:14:29
顾云昌:
如果地价下降了，土地占房屋成本的比例下降，有理由导致开发商在这方面也下降他的房价，因为现在房价、地价之间是互相促进的，房价促进了地价，地价促进了房价，哪一方面降价都有可能导致地价下降或房价的下降。

2013-01-28 16:14:40
中国网:
目前深圳土地制度改革新的模式有没有可能在全国推广？

2013-01-28 16:14:49
顾云昌:
我认为经济学家或房地产商，或政府层面讨论都认为这应该作为我们今后改革的方向，在成都、重庆试点实际也是希望把农村的集体用地转为城市建设用地，通过多种渠道，而不是仅仅通过政府一个渠道，一个闸门来放量，这应该是市场经济的一种体现。

2013-01-28 16:15:01
中国网:
对于未来土地市场而言，2012年下半年的土地市场行情是否会在2013年继续？

2013-01-28 16:15:11
顾云昌:
2012年上半年土地市场非常冷清，随着2012年房屋市场的回暖，下半年土地市场要逐步回暖，但现在看来回暖的速度还不是很快，因为从全年来看土地交易量和2011年相比同比下降了19.5%，也就是说下降将近20%。但我们看到第四季度土地市场在回暖，土地市场的回暖是在房屋市场回暖之后，大概有个时间差。房屋市场全年已经是正的增长，房屋市场增长2%的销售量，土地市场减少了19.5%的销售量。

我估计根据这样的态势，现在开发商资金实力也雄厚起来，加上资金方面也不是太紧张，社会总融资额也在增加，再加上整个市场回暖态势，改变了开发商的预期，所以开发商买地的积极性正在上升，所以有理由认为，在2013年上半年土地市场会保持去年四季度土地市场回暖势头，这个态势会继续下去，这也有利于我们下一步市场平衡。如果说我们的土地供应量减少20%就会造成下一步房屋供应的减少，就会形成下一轮房价反弹，所以在加快土地推出，也是动员开发商来买地，我认为恐怕是下一阶段要做的事情。

2013-01-28 16:15:21
中国网:
您对2013年的房价预期是怎样的？

2013-01-28 16:15:32
顾云昌:
我的预期，2013年房地产市场总体是温和地回升，温和地上升，温和地增长，和中央提出来的“稳增长”、“稳中求进”的大方向是一致的。房地产市场也是稳步推进，温和上升，这种可能性比较大，也可能上半年上涨比较明显，下半年相对平稳，这种势头可能是一种大概率。

2013-01-28 16:15:46
中国网:
非常感谢您接受中国网的采访！（结束）

2013-01-28 16:16:02
中国网:
（责编/主持：佟静摄像/后期：林凡凡）

2013-01-28 16:16:25